压力山大！ 中国松绑房地产限制以扭转经济下行

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在过去一年里，由于习近平采取不同行动遏制房价飙升，以及在国内严格执行清零政策，导致中国经济面临下行压力。因此，习近平近期开始续渐放鬆疫情限制措施，并发出明确信号要救房市，停止对房地产的打压。

据华尔街日报报道，中国人民银行(PBOC)和中国银行保险监督管理委员会(CBIRC)在上周五发布了一系列旨在促进住房供需的广泛措施。据参与政策制定的官员称，由习近平签署的新政策取消了此前旨在遏制房地产开发商过度借贷的政策，允许贷方向陷入财务困境的房屋建筑商提供贷款。

总部位于纽约的专注于投资策略的公司 22V Research 的中国研究主管迈克尔·赫森 (Michael Hirson) 表示：“除了宣布放鬆疫情限制措施之外，这些支持房地产措施也清楚地表明中共正在加强为经济增长作出努力。”

尽管中国各地的地方政府早前均采取了较温和的措施来缓解房地产开发商所面临的压力，但中国监管机构这次推出的 16 项最新措施，是能够大力推动缓解自2020年中期以来困扰房地产行业的深度流动性危机，并有望能够成为中国经济增长的一大推助力。

恆生银行中国首席经济学家王丹表示，新措施规模巨大，有效有针对性地放宽房地产行业的信贷条件。但她补充说，即便如此，购房需求仍然疲软。

就在习近平在备受关注的中共第二十次代表大会上，破例获得第三个五年任期后，习对房地产行业和新冠疫情限制都有所放鬆。而随著习近平进一步巩固了自己的权力时，他也正面临著中国数十年来最严重的长期经济增长放缓。而使到中国经济疲软的绝大部分原因，就是由于习近平倡议的清零政策以及他强力打压房地产行业的措施，这也令到40 年来房地产市场的繁荣一去不复返。

习近平打压房地产的措施，导致房地产开发商违约增加、银行坏账增加、房屋销售和投资下降，这些都严重影响了最近几个季度的整体经济增长。

中国的国内生产总值在 2022 年前九个月仅增长 3.0%，远低于政府在 3 月份设定约 5.5% 的官方全年目标。

几十年来，中国的房价增长速度一直高速向上，因此也推动了更多投机买家和投资者进入房地产投机活动，进一步推高中国的房地产价值。近年来，中共当局一再试图通过各种紧缩措施试图抑制房价过高。

根据高盛集团的数据，2019年中国住宅和开发商库存总额达到52兆美元，是美国住宅市场规模的两倍。

随著北京去年收紧对开发商的限制，一些私人房地产开发商也开始面临巨大危机，其中最突出的例子就是中国恆大集团。恆大集团是中国规模最大的一家民营房地产开发商，但现在却引发起中国史上最大的债务重组案，而类似的债务危机也蔓延到其他大型私营企业。

惠誉的数据显示，自2021年初以来，中国开发商已经有88亿美元的离岸美元债券和相当于51亿美元的在岸人民币计价债券违约。国际投资者纷纷抛售债券，将价格水平推至新低，让最很多大型私人开发商也难以再出售新债。

为了避免一场全面的房地产危机，监管机构和地方政府也采取行动去支撑陷入困境的房地产行业，如退税、现金奖励和降低首付，并通过窗口指导要求银行以包括但不限于按揭、开发贷及购买房企发行的债券等形式提供资金。但迄今为止，这些零散的举措仍然未能扭转市场情绪及提振该行业。

根据中国房地产信息集团的数据，10 月份，全国 100 家最大的房地产开发商，销售额下降至大约 767 亿美元，同比下降 28.4%，连续第 16 个月同比下降。

不过麦格理驻香港经济学家拉里·胡（Larry Hu）表示：“在党代会后，政策宽鬆的空间似乎扩大了。政策制定者现在正在大力推动信贷流向房地产行业。”

对于开发商来说，信贷一直是一个特别令人头疼的问题，因为许多开发商依靠大量借贷来建设新项目并维持生计。国家统计局数据显示，今年前9个月，中国房地产开发商募集资金下降24.5%。

尽管中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会最近发布了一系列旨在促进住房供需的广泛措施，但这并不代表习近平会完全停些遏制房地产行业。

中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会称这一系列措施是旨在确保该行业“稳定健康发展”，但强调仍然要遏制投机性房地产购买，更再次重申习近平的口头禅“房子是用来住的，不是用来炒的”。

根据新措施，如果贷款开发商未偿还的银行贷款和某些类型的非银行信贷在六个月内到期，可以允许房地产公司再推迟一年还款。开发商债券的还款期限也可以延长。

此外，新措施亦鼓励银行为未完工的住房项目提供融资，并与购房者就延长抵押贷款还款进行谈判。这一举措显然是为了帮助化解自夏季以来中国烂尾楼业主的停贷潮。

央行和中国银保监还鼓励银行为开发商提供融资，以支持财务状况良好的开发商从实力较弱的开发商那边收购房地产项目。

上海易居中国研发研究院研究总监严跃进表示，新政策要求金融机构平等对待国有开发商和民营开发商，这一措施似乎旨在解决银行不愿向民营开发商放贷的问题。

仲量联行首席中国经济学家彭斯表示：“监管机构正在全力以赴，力求实现房地产行业的软著陆。”他表示，尽管如此，由于这些措施只侧偏向于改善开发商现金拮据的情况，并不足以改善房地产市场增长放缓的情况。”