在中国楼市一片萧条的大背景下,人们听到全拆重建显得是非常兴奋。
毕竟在三十年前,正是因为国家的棚改政策助推了中国的房地产行业一路高歌,直到今天依旧是国民经济的重要抓手。 那么,按照这样的逻辑线,今年的楼市会不会因为住建部推出的三类房的全拆重建而涅槃重生?
部分人将会从中受益,这里面有没有你?今天我们就来讨论这个话题。
一、大拆大建已成历史 纵观中国的房地产的发展史,其实就是随着棚户区的改造而崛起的鼎盛时期,而与之相对应的,就是三十年的商品房涨价史。能够做到房价三十年一路高歌,这怎能不叫世界上的同行们为之眼红,甚至是羡慕嫉妒恨。 其实在上世纪七十年代,中国几乎没有房地产公司这样的经济实体,而是单位的房产管理机构代行管理修建房子,此时的房子一般都是单位筹建,然后根据职工的工龄来按照计划分配。至于建房资金筹措一般是上级拨付,更没有买房子这样的概念。 上世纪九十年代,中国发起了对棚户区的改造,这才掀起了中国式房改新的高潮,从此中国的商品房开始问世,房价也开启了二十年一路高歌的伟大进程。 从历史的角度来说,棚改并不是对西方传统的贫民窟的改造,中国的棚户区改造是社会发展的历史产物,有着自己特殊的定位。 首先棚户区的居民并不是流民,而是有着一定的收入的有稳定户籍的下层百姓。其次棚户区本质上就是一种危房的统称,这里交通狭窄,水电不畅,有着一定的居住危险性。 国家对棚户区的改造基于两种考量,第一这些居住点房屋的安全性能备受质疑,第二国家城市用地尚未形成市场化,而这才是棚改的真正目的,也是城市大拆大建的开始。 一方面国家要刺激拉动房地产市场化进程,必须要有建筑用地,另一方面棚户区的现状必须得到改善,在需求与可能的高度一致的时候,事物的发展才会迎来转机。 从这个角度来看,棚改本质上就是为商品房建设腾地,可是任谁也没有想到,这项惠民举措成为打开中国式房地产繁荣局面的金钥匙,从此中国的房地产轰轰烈烈二十年快速发展,而城市房价就像脱缰的野马一路奔腾不肯歇息。
二、城市用地挖潜为上 中国式棚改推进二十年,房价也随之上涨二十年,这样的画面曾经激动了多少人的住房梦,也推升了中国式的百万富翁千万富翁,从结构上来说,这种靠大拆大建而兴旺起来的房地产业,本身就有着一定的先天不足。 比如房地产市场依靠行政手段拉动起来的,而不是商品经济的自然产物。这就带来几个方面的问题,首先土地是国家所有,开发商拿到的仅仅是土地的使用权,土地的使用周期与商品房的自然寿命存在着不同步的现象,加大了房子居住和所有权的不确定性。 同时因为大拆大建,开发商与政府银行和业主之间达成利益的一致,开发商建房赚钱,银行放贷拿走利息,政府卖地支撑城市改造等财政支出,年轻的业主成为房奴等等。 正是站在全局的高度来认识中国的房地产市场,国家在2019年开始加大宏观调控政策力度,以降房价促发展为抓手,开始整顿房地产市场的乱象,比如停止大拆大建,打压高房价以及通过金融杠杆炒房等等极端行为。 在过去的三年里,中国的房地产市场开始落寂,新房成交量大幅下降,高房价开始回落,房子的泡沫开始被压缩,房地产的春天迟迟未见回暖,人们开始怀念曾经的棚户区改造。 新年伊始,国家住建部推出全拆重建的发展理念,这又以此唤醒人们对于大拆大建的希望之花。然而历史告诉人们,这次的拆与建有着科学的逻辑性。 第一类是具有一定的针对性的旧改,对于2000年以前的老旧小区进行旧改,并限定了拆建面积不能大于片区面积的两成等等限制。比如老旧危房的标准的确定,抗震抗灾防涝等功能的检测等等。 第二类是城市核心区的多层住宅老旧房子,因为土地的稀有性,这些老旧房子可以进行重点拆除,异地重建或者是就地重建,提高土地的利用率 第三类是城市规划区的老旧房子,城市规划与是随着时间的推移有所变更,对于处在规划区发展敏感点比如学校商超,比如城市高铁的路径之地,必须强制拆除,进而为城市建设大格局让路。
三、结语 住建部针对三类住房的全拆重建并不意味着大拆大建时代的到来,毕竟城市建设粗放型建设期已经成为过去,更重要的是这三种类型房子的经济补偿不会太高,指望拆迁实现一夜暴富已经成为历史,不会重演。
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