江苏苏州隔断“N+1”合法 为什么在中国掀起了巨大波澜？

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来源：瞭望智库

租房，如今已经日益成为大中城市居住问题的解决方案，尤其是对于在那里打拼的年轻人，租房可以说是相当主要的选择。

因此，租房领域受到人们的广泛关注，而且从来不缺争议话题。继去年房租暴涨、租金贷、甲醛房致白血病等后，最近引起关注和讨论的新话题是——“N+1”。

什么是“N+1”？简单来说，就是将租赁房屋中面积较大的客厅、起居室改造为一间房单独出租。“N”可理解为出租房屋房产证上登记的房间数，“1”就是由客厅改造后多出的那一间房。

5月1日，苏州正式施行于年初批准通过的《苏州市出租房屋居住安全管理条例》。该条例中规定，使用面积超12平方米的起居室（厅）可以隔为一间居室单独出租。这意味着“N+1”模式在苏州正式获得合法地位。

苏州的这一做法让很多人感到惊讶。因为2017年北京大兴公寓火灾以及有关部门对隔断间的打击，似乎就发生在昨天。怎么突然之间，这种做法又合法了呢？

事实上，苏州不是第一个推动N+1合法化的城市。N+1合法化步伐，一直未曾停止。为什么会呈现出这种趋势？N+1合法化将给我们带来什么？人们担忧的隔断间安全等问题又能否得到解决？

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事实上，早在2014年，N+1租房模式就多被公开提及。有关部门认为，在一些大城市，特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，并将研究制定相应的具体条件和标准。

随后的2015年1月，上海推动实施N+1合法化。

2016年，时任住房城乡建设部副部长陆克华表示，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。

陆克华坦言：“确确实实在一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，住房难的问题存在。我们部2015年对16个租房需求比较大的城市做了一个调查。租住的房屋大概以中小户型为主，50平方米以下的占到了75%左右，但是市场上能够租到的中小户型住房比较少，所以往往只能选择合租，合租的比例达到了50%。”

2017年1月，广东省允许住宅按规范改造后出租；2017年12月，成都出台规定，要求住宅改造后出租人均面积不得低于4平方米；同年8月，南京、杭州相继出台政策落地N+1合法化……

2018年1月，武汉市正式发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》，规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅，可以作为一间房间单独出租使用，同时承租人的人均住房使用面积不得低于5平方米。2018年年初，成都发布《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》及文件解读文本，出租房隔断间将被允许。

正是在这股浪潮下，2018年11月，苏州发布草案，初探N+1合法化。

而到2019年，一线城市广州也开始跟进。

广州市第十五届人大常委会第二十次会议听取《广州市房屋租赁管理规定（草案）》（下称“草案”）说明。草案第十九条第三款规定，一间卧室或者起居室（厅）为最小出租单位，且居住人的人均使用面积不得少于5平方米。这被不少业内人士认为是广州推进“N+1”合法化的重大举措。此外，《草案》还允许承租人享受义务教育的权利，并可按规定提取和使用住房公积金支付租金。

此前那么多城市都在探索推进N+1合法化的道路，并没有引起太多关注，为什么此次苏州的举动却引起巨大波澜？

究其原因，虽然之前上海、杭州、南京等地政府都发文允许N+1模式，但对于苏州来说，却是第一次由江苏省人大常委会以“地方性法规”的形式认可其模式，从立法形式和效力上都创造了全国首例（当然，广州的做法，同样也被视为其推动“N+1”租赁模式合法化的探索）。

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2018年7月23日，著名经济学家、中国经济改革基金会国民经济研究所所长樊纲在出席博鳌21世纪房地产论坛第18届年会时，重点提到了房地产改革的相关问题，在他看来，“中国房地产改革必须要提高容积率”，原因在于“中国人均可居住率只有世界的三分之一，我们命中注定只能住拥挤的房子”！

这个说法引起了不小的争议。在广大的三四五线城市，居民的住房面积还是相对宽敞的；但对于一二线城市来说，其观点毋庸置疑。在寸土寸金的北上广深，很多人都处于“蜗居”状态，而在土地供应更加紧张的香港，其人均居住面积之狭窄令人瞠目结舌……

面对供需失衡，推动N+1合法化是大势所趋。这可以在一定程度上增加租赁住房的供给量。

全国房地产商会联盟主席顾云昌就表示，现阶段实际情况决定了，很大一部分人群无力承担高质量的居住条件，设施简单但租金更低的房型对年轻人、外来务工人员更实用。很多城市开放N+1也是基于这一现实情况的考虑，因此自持物业开发商在开发建设、设计户型时未必都要以满足家庭需求为标准，也可充分考虑租房群体的需求，在保证安全、有尊严的前提下，适当降低标准，从供应端打造更多简便的居住空间。

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不进行合法化，也有人偷偷搞N+1

此外，推动N+1合法化，还便于明确标准，统一管理，反而可以减免隐患。

过去，执法部门也经常打击N+1，但住宅毕竟是私人领地，不可能频繁地挨家挨户排查，执法成本太高。运营机构偷偷摸摸搞N+1，有时候连一手业主都不通知，更不会在相关部门去备案。

N+1合法化以后，不用冒风险偷偷摸摸干了，机构主动备案的动力会更强一些。

而更重要的是，这样可以从法律上对N+1进行规范。

比如根据《苏州市出租房屋居住安全管理条例》最新规定，由使用面积在12平方米以上的、设有外墙窗户的起居室改造成的隔断间为合规房间，这一定义将其从肆意隔断、空间紧张、租户众多的违规群租房中分离出来。

此外，对于租客来说，N+1之后，虽然自己居住的空间会缩小一些，但是相对来说可以少付一点租金，减轻生活压力。对整个社会来说，可以缓解租金的上涨。

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最近推出的《苏州市出租房屋居住安全管理条例》同样对“N+1优化间”的出租条件进行了明确：

（1）使用面积十二平方米以上的起居室（厅），可以隔断出一间居室出租，县级市（区）人民政府规定起居室（厅）不得隔断出租的除外。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。

（2）起居室（厅）允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。

（3）同时，条例第十二条规定：出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。出租的每间居室居住的人数不得超过两人。但是，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。

通过以上限制和规范，可以很大程度上降低N+1模式合租带来的安全隐患，提升租客居住质量，对出租、承租双方都具有明显利好。

不过，N+1模式也可能带来新的安全隐患。

比如，此前N+1不合法的时候，很多机构偷偷摸摸地干；N+1合法之后，有些机构在利益的诱惑下，可能“变本加厉”，暗地从N+1打出N+2、N+3式的隔断。

此外，搭建隔断无疑将改变建筑整体的荷载和承重，而一套住房接纳更多租户，又将加重水电、电梯等公共资源和设施的使用强度，这对相邻业主而言是居住权益的损失。

而且，如前所说，租赁住房也属于受保护的私人领域，同时数量庞大、分布分散，监管部门长期跟踪、入室检查的成本较高、难度较大，很难保证每一栋打着N+1旗号的房屋都能合法合规。N+1模式有可能演变成一种变相的群租。

那么，如何解决这些问题？

第一，统一标准和规定。目前，住建部门尚未有统一的标准和规定出台，各地的规范不尽相同，人们不易把握，又增大了执法、认定的难度。比如，当前租房N+1改造模式的规范是什么，尚不清楚。

第二，相关部门应该进一步完善管制度，引入更多可靠的品牌公寓，加快N+1房源的机构化运营、规范化发展，鼓励规范化运作的机构做大做强。

当N+1合法化城市的名单越来越长，对于长租公寓运营商而言，既是机遇，同时也是挑战。一方面，可以获得更多的房源，但另一方面也意味着面临更为严格细致的产品审核标准。所以公寓运营商需要练好内功，以迎接新一轮的挑战。

第三，加强监管和处罚。超出N+1规定标准的过度改造是不可触碰的红线，对积极报备和备案的企业应予一定奖励。

住，是人们美好生活的重要组成部分。对大城市的年轻人来说，房子可以是租来的，但生活不是租来的。N+1可以增大租赁住房的供给，帮助解决人们最基本的住的问题。至于住得安全，住得舒适，还有待于标准、规范的进一步完善，监管的加强，以及长租公寓运营商的持续创新。N+1模式能否长期、顺利推行，还有待后续检验。这注定会是一个漫长的过程，但是未来的前景值得期待。

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租房N+1改造模式对岁月静好表来说肯定会嗤之以鼻，但对众多打工蚁族来说，也确实解决了相当的实际可负担居住问题，尽管有安全隐患，但有时候也不得不向现实低低头，要是有头发谁想作癞痢？