|
|
如何收租这个问题看上去简单，操作起来大有讲究。笔者从最近的几单投资房贷款申请的经历总结一下自己的心得，为广大房东在新的一年顺利取得银行贷款先铺好路。
1. 租金通过什么方式收好？
被银行广为接受的方式有 posted check，cash，interact email money transfer。对于check来说，简单直接，房东必须存入账户才能兑现支票，自然而然就留下了租金存储的trace。而对于后两种方式来说，就有一些tricky了。首先我们说现金，因为是现金拿在手里，很多房东觉得存不存没有所谓，更甚至有些房东只收现金，然后在来年报税的时候不去申报租金收入来达到避税的目的。这种情况下去申请银行贷款，即使你有有效的租约合同，但是这对银行来说是不够的，银行在确认租金的时候常常都是需要借贷人提供3个月的银行流水证明租金是有按时进账的，如果房东一直以现金的方式来收租，收到的租金又不存入账户，同时租金也没有在往年的个人完税记录,也就是我们常说的T776上反映出来，那么十之八九审批是不会承认你的租金收入的。不承认租金，就不能用租金把现有投资房的房贷，地税和其他杂费给抵掉，在贷款申请上，增加了借贷人的债务负担，大大影响了借贷人可以贷到的额度。所以笔者在这里提醒各位资深房东，在接受cash租金的时候，切记要把租金‘原数不动’的存入账户留下记录以便日后申请贷款的时候作为提供给银行的收租证据。
接下来我们说说etransfer，这也是目前比较流行的一种收租方式，租金由租客直接通过电子转账的方式转给房东，特点是方便快捷，不受距离的时区的影响。既然对房东这么方便，那么该注意的问题是什么呢？这里就让笔者用一个最近经手过的贷款申请的实例来说明一下。贷款申请人也算是一个资深房东了，找到笔者做开发商投资物业贷款申请的时候，手上已经有一套自住房和5套投资房，而且其中四套投资房是楼上和楼下地下室分开出租的两个单元，本来也没有什么大问题，可是其中一些单元的租客交租金的时候是按照不同的家庭成员分拆租金的方式来通过etransfer转账给房东，假设其中一个单元住了3口之家，分别是A，B，C，这一家三口商量好了，租金由三个人按照一定的比例拆开来付，$2200的租金，A通过etransfer付$800，B通过etransfer付$800，C通过cash付$600，这种情况下在某些银行的流水上会清楚的显示每个月的etransfer来自A，B，还有来自C的cash，虽然租金的总和租约合同是吻合的，但是难免让审批怀疑你的物业是个rooming house而拒绝使用租金收入，亦或者给申请的审核造成比较大的难度。所以笔者建议房东通过transfer收租金的时候尽量保持租金的完整性，不要拆分，也不要让租客通过租金拆分的方式将每个月的租金通过几次和几种不同的方式来转给房东。
最后我们说一下收租的最重要的一个环节，那就是税！税！税！
很不幸的是，既然有租金收入盈余，房东也要给政府交税。道理和广大的自雇借贷人群体一样，很多房东在报税的时候，恨不得把所有自己可以想出来的费用都写到T776上作为费用去抵掉租金甚至把租金做成亏损，或是现金租金干脆不去申报，殊不知，借贷人申报租金时候的费用，都会被审批算为你投资房的费用，导致最后大大影响了自己日后新投资物业贷款申请的额度。可以用来抵消租金的费用有：房贷利息，土地税，暖气费（如果是房东付暖气费），维修费用，房屋保险费，去管理投资房产生的汽油费用，雇佣地产经纪找租客的佣金费用，雇佣物业公司的管理费，condo fee。如果业主把所有的费用都给算进去，最后你的投资物业很可能就是负的现金流，也就是我们说的亏损，那么我们把这个亏损量化的话，大致是每$100的亏损会减少你大约$20k的贷款额度。大家不要忘了，银行在做租金运算的随后，是按照你的房贷的本金加利息来减的，并不是单一的看你claim的利息多少。根据多伦多今天的租金和房价，假设说一套80万的townshouse，借贷额度为64万（房价80%），那么按照3.0的利息，30年的还款期，每个月的月供是$2692, 如果说月租金是$2600的话（我们以GTA周边城市为准），那么我们按照以下的简单公式算一下这个物业的现金流：$2600 - 贷款本金利息$2692 - 每月的地税$350 - 房屋空置费用（这个费用各个银行有不同比例，我们暂且不算）= -$442 ，也就是说，在银行还没有看你的T776上其他费用的时候，你的投资房已经是负现金流了，那么加上你上一年T776里面write off的费用，最后算下来的现金流可能会达到负的$1000。 按照我们刚才说的算法，你新的投资房贷款的额度会减少25万！所以各位房东如果在新的一年里有投资物业要交，那么在2020年申报2019年投资房租金的时候，请注意以上几点。
原创文 by TD贷款张波 转载请注明出处
|
|
发表于 2020-1-6 08:08:50