房或者refinance的时候，房产的评估价

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大家早上好，今天简单和大家分享一下，买房或者refinance的时候，房产的评估价是怎么确定的。

有时候，会有客户问我，哪家银行的评估价高一点。其实呢，银行是没有评估师的，所有银行都是委托其认可的第三方评估机构进行评估。做好贷款的时候，你经常会发现银行扣了$300评估费，所以贷款的时候呢，是你支付评估费，请评估公司出一份报告给银行，银行会根据评估价和评估报告作出贷款决定。一般而言，贷款经纪会先拿到评估报告，看好没问题之后再请评估公司直接发给银行的underwriter。对于有些deal，如果评估价有比较重要的影响，我们可以根据情况做price appeal或者重新order一份报告。


评估价对于贷款而言是一个非常重要的参数，在买房时，如果评估价低于购买价，而贷款额又是按照最大贷款房价比例80%申请的，买房人会需要多支付首付，会超过你原本以为的购买价的20%。在做refinance从房产里往外拿钱的时候，如果收入够高，不是限制因素的话，能做到的最大贷款额是评估价的80%。所以无论买房还是refinance，评估价对于最终贷款金额会有决定性的影响。


那么评估价是怎么得出的呢，大多数情况下，评估公司用的是SALES COMPARISON APPROACH。就是通过选取最近几个月，做评估的房产周边，3-6个最具可比性的房产成交价，得出一个price range。一般而言，如果是买房，只要购买价落在这个价格区间内，最终评估价就是购买价。如果是refinance，可能评估师会使用价格区间内比较低的价格，作为最终评估价。我给大家看几个例子，大家就会明白评估价是怎么得出的了。

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简单的说，就是以周边房产的成交价为起点，根据各种参数，然后按照它们和你房产之间的差距，做一些加加减减，得到几个可比成交价。

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大家从刚才几张图中，应该能看出，对于房产评估价影响最大的就是周边房产的成交价。这也是为什么当房产市场处于上升趋势的时候，好的策略就是趁评估价高的时候做refinance，可以cash out直接拿钱出来，也可以把HELOC的额度增大在将来使用，不然在房价下跌的时候，想拿也拿不出来。所以大家一定也是期待自己居住或投资的社区房价越高越好。
那么其他决定评估价，用来做加加减减的参数又是什么呢？我并不是专业的房产评估师，只是根据我看到的报告跟大家分享一些对于房产投资的启发。

我觉得，这些因素主要分为两类，一类是无法改变的，主要就是location：地的大小，是否背靠ravine，是否靠近大马路，房龄，房子本身的大小，是否有游泳池等等。

为什么要讲这些呢，如果大家记得我之前分享过的BRRRR（Buy Renovate Refinance Rent Repeat）或者是做flipping的话，可以参考这几个因素。当我们对房产进行装修做主动升值的时候（不考虑大的加建翻建），我们可以考虑一下哪些因素会直接影响评估价，从而决定，我们该怎样控制装修成本，把钱用在刀刃上。比如，你把地下室从unfinished变成finished，或者是增加一个洗手间，增加一个房间，是会直接体现在房产评估价上。但是，你是用5刀一尺的地板，还是20刀一尺的地板，对评估价却不一定是线性的影响。很可能地板花了10万块，最后对评估价也没有太大的影响。所以说，通过装修来提高房产的评估价，也是很考验投资人经验的。

所以说其实flipping不好做（对普通人而言），如果成本没控制好的话，也不一定能赚钱，尤其是如果买房没买对时点，又碰到房价下跌的市场，也许本金收不回也有可能的。当然flipping还是可以做，只是如果碰到这样的市场呢，最好能持有房产在手上hold几年再卖，比买了装修立马卖的容错率要好一些。

不过，我还想强调一点，我刚才讲的，主要是针对投资性的房产，或者说是希望通过装修来提高评估价做refinance的情况，我说钱要花在刀刃上。但是也有高端的flipping市场，就是通过对房子进行比较大的修整，然后全面装修，敲掉一些老旧的墙，做厨卫全面升级，甚至加房间，改功能，卖给自住的客人，那这一类房产的装修策略就应该完全不一样了。也许你就得用20刀一尺的地板，而不是5刀一尺的了。

具体装修什么项目，也取决于做装修之后 ，你是打算出租还是出售。如果出租，肯定没必要太贵，做基本的就可以。但是如果你是打算卖掉自己的一套房产，并且又在比较好的自住社区的话，进行一些高端的升级，对于房子的卖价是会非常有帮助的。因为，我们站在买房人的角度看，如果是投资，会比较理性，但如果是自住，其实会有很多感情因素在里面。如果房子内部装修的状况很好的话，是会有不少人愿意为之买单，甚至付出溢价，换一个拎包入住的，毕竟不熟悉的话，装修也是件很麻烦的事情。

另外还想和大家update一个影响自雇人士贷款的小政策。大家都知道2020年，不少小企业主业务受到疫情的影响，可能导致2020年给自己支付的工资、股利有所下降。而申请贷款呢，自雇人士银行通常都是看过去两年的报税收入平均数，那用到2020年的，平均收入势必收到影响。从今天起，部分银行可以使用三年平均收入，要求是公司2020年业务受疫情直接影响，目前已经恢复或者恢复中。这对于自雇人士，也算是一个小小的贷款利好消息。

For reduced variable incomes from 2020, including self-employment, that are directly related to the pandemic, applicants can qualify based on a three-year average of income (i.e., from 2018 to 2020).