美国房市会崩盘吗？专家这么说

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美国房市是否过热，是美国民众现在关心的议题。图／路透

美国房市是否已经过热？这是许多美国人想要知道答案的问题。根据Google报告，民众上Google网站搜寻“美国房市何时崩盘？”这个问题的搜寻量，过去一个月来暴增了2,450%，凸显美国人对房市的担忧。（延伸阅读：美国人也忧房市泡沫！“房市何时要崩？”成Google热搜）

经济学家说，以当前市况来说，美国民众会担心或许也很正常。一些人认为，现在的房市热度可能就和2008年金融海啸前的情况，相似到可怕的地步。但一些房市专家也说，美国民众目前还无需过度紧张。

美国全国住宅建筑商协会（NAHB）首席经济学家狄耶兹认为，“美国房市并未出现崩盘迹象，但（房价）成长率将略为回落”，因为前阵子的房价成长难以为继，尤其是去年，在房价涨幅高过收入增幅时，涨势终将无法维持。

有意购屋者愈来愈多

一年前在美国刚爆发新冠肺炎第一波疫情时，民众因为被建议居家避疫，购房买气戛然而止，之后在当局允许恢复不动产买卖时，美国民众开始一窝蜂买房，因为远距办公和线上教课的趋势成形，许多家庭都打算在郊区置产。

大批有意购屋者突然涌入市场，也大幅推升房价。至去年11月止，美国房价的上涨速度为金融海啸以来最快，买气似乎也没有降温迹象。最新报告显示，美国3月新屋销售比2月激增20.7%，换算成年率后为102万户，为2006年来最高。

不过，促成当前房市盛况的环境，和金融海啸前的情势大不相同，特别是放款机构的谨慎程度大为提高。

金融海啸前房市荣景的背后成因，是次级房贷热潮。银行和其他房贷业者核发许多风险更高的贷款，通常还不需要借款人提供还款能力证明，许多贷款在宽限期还采用可调整的利率，当时的房主也把自己的房子当成提款机，用这些高风险的贷款以债换债，将房子的资产价值变现。

银行更谨慎核发贷款

相较下，现在银行的放款行为已比当年保守许多。Realtor.com首席经济学家海尔说，银行和房贷业者在延长信用方面已更有纪律，和上次房市荣景的情况大不相同，且银行在去年实施防疫封锁措施时，已紧缩放款需求，因此现在的买主会比过去还要更符合资格。

由于银行更加谨慎放款，现在美国房市需求主要是实实在在的需求，不是炒作出来的，而且需求激增的原因，也不只于新冠疫情所造成的生活方式改变。

海尔说，目前购屋需求的基础是购房人口的大幅增加，许多千禧世代即将迈入30岁，而这是首次购房的关键年龄。

有购物需求的民众大幅增加

房市普遍认为，人们买房的动机并非低利率或投资潜力，而是因为生活改变了。千禧世代是目前人口最多的一个世代，即将成家立业，拥有自己房子因而正变成更重要的优先事项。

纽约联准银行的一项新研究评估了消费者对买房的偏好、以及在新冠疫情期间对投资态度的转变。这项调查要求受访者对房屋和股票等金融资产这两项投资评分，询问哪一种投资比较好，结果超过90%的受访者倾向拥有自己房产。受访者最常回答的原因是，因为房屋是他们想要的生活环境，也能提供稳定，且房价波动较小。

今年受访的美国民众也比去年更常提到房屋的较高报酬率，这可能反映美国房价的惊人涨势。

房屋供不应求，推升房价

对美国的购房者来说，当前的最大问题是房源不足。上次美国房市泡沫破灭时，许多建商损失惨重，这些建商当时累积了大量新建住房，却苦寻不到买家。因此，这些建商都大幅放慢建筑活动，直到近几年才恢复建屋。同时，许多美国人都正要步入家庭，造成房市供需出现巨大缺口。

美国房贷机构房地美（Freddie Mac）最近的报告估计，美国房市目前供不应求的缺口为400万户，比2018年扩大了50%。