浅谈房贷@20210506

admin

现在的IRD是这样计算的。我们举个例子，假设房贷本金余额50万，按照2018年五年固定利率posted rate 4.79%，实际利率2.99%，享受的折扣为1.8%。2021年想做作refinance转到其他银行，或者想break term享受现在的较低利率。而现在的两年期固定利率posted rate是2.94%。
第一步：计算现在的贷款利率
两年期固定利率posted rate-discount = 2.94%-1.8% = 1.14%

第二步：计算实际利率和现在利率的差
实际利率-现在贷款利率 = 2.99%-1.14% = 1.85%

第三步：计算银行损失的利息
利率差*本金余额*提前还款年数 = 1.85% * $500,000*2=$18,500

如果是浮动利率，且不说2018年选择浮动利率的人，现在实际利率非常低，应该就是1.5-1.6左右。就算按照2.99%算，罚金仅为$500,000*2.99%/12*3=$3,737。而
固定罚金，相当于收取了14个月的利息！

上面第一步和第二步的利率差计算，其实是：申请贷款时的五年期posted rate （这个是历史数据，是确定的） - break term时最接近年限的posted rate（这个是可变的）。





我们看一下，目前CIBC和RBC网站上各年份固定利率的posted rate。为什么要这样设计各年份的posted rate呢？因为银行通过降低短期固定利率posted rate，进一步拉大长期固定利率和现在利率的差额，固定利率的借款人违约成本会更高。

所以，这些各种设计出来的利率越多，越容易让消费者混淆，不知道自己究竟得到什么，失去什么。大家如果还记得今年一月，很多群里流传的一张图片。



乍一看，你以为是BMO利率下降，而RBC利率上升吗？并不是，注意看，BMO调整的是短期Posted rate，并不是你真正拿到手的利率。这不是为了降低实际利率，而只是让你的违约罚金更高而已。。。（以上评论并不针对任何一家银行，五大行皆如此，当然银行也不会频繁变动posted rate，如果你了解背后原理，可以判断应该什么时候break更合适）

听着这么复杂，比较简单的方法是去各银行网站找计算器计算，大家可以收藏备用。
RBC: https://www.rbcroyalbank.com/cgi ... arge-calculator.cgi
BMO: https://www.bmo.com/calculators/prepayment/
CIBC: https://www.cibc.com/en/personal ... ent-calculator.html
TD: https://www.td.com/ca/en/persona ... /calculators-tools/
Scotia:https://dmts.scotiabank.com/tools/prepayment/en/index.html

需要事先准备的数据是：找到当初的房贷合同中的折扣率，计算还有几个月到期，输入剩余本金，即可计算出大致的罚金数据。需要注意的是，罚金有些情况下会变动比较大。比如，你去网站计算罚金的时候，还剩1年7个月到期，这个时候利率差是根据2年posted固定利率算的。当等你真正做完refinance的时候，可能剩下1年5个月到期，这个时候利率差这是根据1年posted固定利率算的，按照目前各银行的posted rate情况，罚金会变得更高了。

所以说，固定利率违约罚金是一个比较大的拦路虎，最近碰到几个去年因为固定违约罚金而纠结没做refinance的人，今年表示，要是当时交罚金做了，买好房的，就好了。所以有太多“我当初要是怎样怎样就好了”之类的故事。我们还是要学着往后看，看看以后要怎么做更好。

啰嗦这么多，其实结论就一句：在当前市场情况下，浮动利率比固定利率低不少，大家可以安心选浮动。

希望今天的分享对大家在选择房贷利率的时候有点帮助，祝大家晚安！