浅谈房贷@20210611

admin

大家周五早上好，最近忙得不可开交，漏了几次分析。今天想和大家聊一聊，如何创意融资，使用别人的钱（OPM）来提高房产投资项目的回报率（ROI）。

大家都知道，我们如果把自己的RRSP取出来用于买房，是要立刻被收税的。但是我们却可以使用别人的RRSP达到这个目的。也就是说，如果你有RRSP，可以考虑借款给朋友的房产投资项目上，取得不错的收益。同时当你需要借钱投资房产的时候，也可以同样向朋友的RRSP借款。当期你们都不需要交税，并且RRSP会以一个高收益率增长，积累到退休使用。
说到用别人的钱，大家最容易想到的就是银行贷款。可是如果已经达到贷款瓶颈，比较难再向银行申请到贷款怎么办？说到银行贷款呢，平时看到大家最爱讨论的又是利率，比如有一个人出来说一句：我在某某银行拿到什么利率，就很容易引发全群焦虑。其实，借钱并不是只能找银行。高利率未免就会带来低回报。我今天想分享一个案例，和大家探讨一下，如何创意融资？为什么使用了一个利率为12%的贷款，却让项目年投资回报率翻倍了？

这个案例还是和之前分享过的Rent to Own有关。可以看一下之前的分享。



在这个RTO中，初始投资$95275, 三年一共赚取收益$94614, 年投资回报率大约33%。本身已经是一个收益很好的项目了。投完后不久，又有一个新的收益率同样不错的项目。想再投一个，但是钱不够。怎么办呢？

其实，在上一个项目中，我们可以通过借一个private loan（假设利率为12%），收回$50000初始投资。这样，上一个项目的初始投资就从$95275变成了$45275。



$50000 private loan的每月利息支出是$500，会让项目的每月现金流减少，但是仍然是正现金流。



最后，在卖房的时候，由于多支付利息，项目的三年收益变成了$76614。但由于项目的初始投资减少为$45275，收益率由33%变成了56%。



稍懂财务的都明白，这其实就是杠杆的魅力。虽然表面看起来支付的利率是12%，却由于初始投资资金的收回，让项目的回报率翻倍。当然，前提是我们收回来的资金要用于进一步更好的投资，而不是闲置在那里。

那么，刚才提到的$50000资金，除了通过申请私贷来解决之外，有没有其他方法？其实还有很多方法，并不是每笔借款都要通过贷款经纪来解决，当你手里有一个好的投资项目的时候，借钱并不困难。举一个房产投资人经常使用的策略是向他人RRSP借款。

好了，问大家几个问题，你有$50000的RRSP吗？你的RRSP过去5年内，回报率是多少？5%？8%？10%？假如有人以他的房产作为抵押，向你的RRSP借款$50000，年利率12%，你会考虑吗？

这笔RRSP借款有几个优点：1.收益不错；2.抵押在房产上，比较安全；3.税务优势是RRSP的收益率是可以延税的，这笔收益目前并不需要交税，不会增加税负。

大家都知道，我们如果把自己的RRSP取出来用于买房，是要立刻被收税的。但是我们却可以使用别人的RRSP达到这个目的。也就是说，如果你有RRSP，可以考虑借款给朋友的房产投资项目上，取得不错的收益。同时当你需要借钱投资房产的时候，也可以同样向朋友的RRSP借款。当期你们都不需要交税，并且RRSP会以一个高收益率增长，积累到退休使用。

那么RRSP借款究竟怎么操作呢？RRSP并不能直接借给他人，必须通过一个trust company做房产抵押投资。首先，我们需要通过一个Trust Company开一个self-directed account. 通常使用的包括Olympia Trust, TD Waterhouse等等。然后，将你的RRSP转入（注意是transfer而不是withdraw）这个self-directed account。 最后，通过双方协商好的利率和年限，将这笔资金借给投资人。这样就完成了一笔RRSP借款了。Trust Company会将RRSP owner注册在房产的title上，确保这笔贷款抵押的安全性。

需要注意几点：1. 将RRSP投资于贷款时，必须符合Arm’s length原则，所以这笔贷款只能用于投资别人的房产投资项目，而不能用于投资任何自己有ownership的房产投资。如果我们用自己的RRSP买自己的房产，结果会是每一分钱都要立刻交税。

2.由于self-direct account有一定的管理费，同时还需要支付律师的处理费和文件费。所以通常建议用这些账户进行投资的金额$50000起，否则扣除完费用后，收益率可能会不达预期。

3.如何确定这笔借款的利率？我们一方面需要让RRSP投资人取得满意的回报，另一方面也要考虑增加这笔贷款对投资项目的现金流的影响，所以还是需要具体案例具体分析的。这里的12%只是个举例，在实际操作中8-10%的RRSP投资收益率是比较常见的。

另外，这笔贷款，除了使用RRSP之外，也可以使用别人的TFSA。甚至我们可以同时使用一个人的RRSP和TFSA。当我们同时使用RRSP和TFSA投资于同一个项目的时候，我们可以考虑不同账户使用不同的利率。比如，当投资人为这笔资金支付8%利率的时候，我们可以考虑RRSP的这部分收取3%，而TFSA的这部分收取15%。因为RRSP账户只是延税，最终还是需要交税的，而TFSA账户则是免税，我们当然希望TFSA账户的收益更高。当然，操作之前建议仔细咨询一下会计师，因为如果TFSA的收益率过高，投资过于aggressive的话，也会引起CRA的注意。

投资策略，融资策略都有很多，我们可以结合自己不同的投资阶段，合理使用。

TGIF希望今天的创意融资分享，对大家有些启发。我们除了用银行的钱之外，还有那些Other People’s Money可以用于我们的房产投资。