加拿大房产到底有没有泡沫 加息对买房有啥影响

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从去年到今年，加拿大楼市疯长，从过去11月份的同比增长来看，涨幅达到了20%！且根据全球最大规模的RE/MAX瑞麦地产最新预测，房价在明年可能会继续增长9.2%。

一时间，关于加拿大房产市场是否会泡沫化这样的质疑甚嚣尘上。

加拿大房产价值真的被高估了吗？

大家都知道，在过去两年疫情期间，加拿大房地产市场完全变成了卖家市场，且市面上的房源挂牌量，达到14年新低。

因此，房价飙升的现象就不足为奇了。加拿大房地产协会 (CREA)估计预计今年年底，房价还将上涨19.9%，将平均房价推至$68万加元。

造成房房价格暴增的原因很多，诸如低利率刺激贷款买房，持续地在家办公让大家开始瞄准大温周边的房子，且倾向于换购更大空间的房子，造成了加拿大楼市前所未有地火热，近两年，加拿大几乎所有的房产都增值了！

下图可以看到浅蓝色的部分是2021年加拿大各地区价格的增幅，深蓝部分是2022年的价格增幅预测↓

那这些涨价真的有虚高的成分吗？根据今年出来的Moody’s Analytics美国三大信贷评级机构穆迪分析报告↓

该机构认为加拿大的房地产估价确实虚高了91%，其中在城市市场中，平均走高了22.59%。不过，好消息就是，尽管如此，穆迪并不认为房市会泡沫。

根据穆迪分析，多伦多房地产市场在今年第二季度的价格评估中，可能存在40%的虚高，这几乎是全国平均增长水平的2倍了！不过根据预测，明年多伦多的房价也不会跌，所以大家想要在明年卖掉房屋的，完全不用担心会比今年赚得少。

至于温哥华的价格虚高程度，没有多伦多的那么厉害。根据穆迪分析，温哥华的房地产价格在第二季度只虚高了23%。且在未来的2022、2023年，房价也会轻微地继续上涨。

那么蒙特利尔怎么样呢？根据穆迪分析，和温哥华、多伦多不一样的是，蒙特利尔的房价可能会被重新调整，在今年第二季度，它虚高了25%，可能明年会有一些回落，但都非常轻微，在2022年和2023年会在现在的基础上回落5.29%和7.21%。

房价严重虚高的地方是安省！根据穆迪的数据，包括圣凯瑟琳斯在内的尼亚加拉地区，在2021 年第二季度的达到了90.8%的虚高。预计明年会有小幅下跌，但与它之前巨大的增长空间相比较，这样的价格回调只是小幅修正。

加息会带来房价降低吗？

还有一个大家比较关注的话题就是为了控制通膨，央行加息的问题。

央行作为我们的核心银行以及行长蒂夫·马克勒姆扮演着重要的角色：制定货币政策、印钞和银行利率，每一项都切实影响了老百姓的生活。

央行的任务是刺激经济和加拿大人的福祉，其中最重要的一点，就是保持健康的通膨。此外，加拿大还要兼顾确保经济热度，在合理范围内可以适度增加通膨保持就业率。

加拿大中央银行在12月8日宣布，最早可能于明年4月开始提高利率（首次加息可能发生在4-9月）。根据央行预测，在明年年底，通膨将下降到2.1%，回到正常的1-3%的范围。

“市场上有些人在寻找央行即将加息的信号，而这一点明显没有”丰业银行负责人表示，这是一个等待游戏，需要等到明年1月份再更新预测，因为毕竟需要更多时间评估Omicron的信息以及对社会和经济带来的影响。

尽管房价被高估了，但是没有任何预测认为它会下降。而大家更倾向于认为加息之后，房价的增长速度也许会被放缓，但大部分地区都不至于会降价。

那么央行加息，对我们老百姓有什么实际的影响呢？

加息导致的结果肯定是银行利息会显著增高，意味着各种银行借贷将会更贵，从车贷lease到学生贷款，再到房贷甚至是每个月未偿还的信用卡余额产生的利息都会增长。不过，利息上涨是双刃剑，一方面意味着负债的利息会上涨，压力可能更大；另一方面意味着投资、存款的利息也会上涨，也暗示着机遇。

如果大家买房之后锁定了利率，在锁定期间，加息不会影响房贷利率的浮动。但是到了下次面临浮动还是固定的抉择时，大家可能会面对比较高的利率了。这就意味着，辛苦挣来的血汗钱，再度被银行拿去割韭菜了，还款半天会发现贷款减少的速度变慢了。

尤其是在大城市诸如温哥华、多伦多这种房价高昂的地方买房的买家，会发现相比于首付款，如果房贷比例越高，压力会越大，即使加息1%，也会意味着未来30年会多支付很多利息。加上信用卡、车贷等压力，房奴的日子不好过。

我们都知道，从去年3月至今，加拿大利率一直维持在0.25%。

加拿大在明年年底可能把利率调整为1%，而2023年加息还会持续。

高利率带给我们的负债和投资的“放大”效果只会越来越明显，那么增长的利息会挫伤房地产市场吗？

虽然不大可能会让房地产市场火热，但是在加息之前促成一波“购房热”也不是没可能。毕竟，对于加息的具体日子，谁都没有办法准确估计，这就为未来增加了更多不确定性。

面对加息，我们需要如何应对？

1.在加息之前，尽可能多地还贷款，不管是房贷、车贷还是其他贷款。

2.如果有很多种借贷，优先还利率最高的那个项目。

3.如果你想在2022年买房，先做一下贷款预批，可以锁定低利率90或者120天，反正也没有任何损失。

4.如果你在加息之前是浮动利率，咨询一下你的投资分析师，看看是否应该决定把利率锁定在低段。

展望 2022 年及以后，许多人想知道加拿大的城市住房市场是否会有所缓解。在加息之后，价格会下跌，还是只会进一步攀升？会不会超出普通购房者的承受能力？穆迪的预测来看，并不能给那些期望房价能够下降、可负担性增强的人一个满意的答案。

即便加息，对大家的购房有轻微的打击，但是移民的增加和劳动力市场的完全复苏将是大势所趋，推动工资和薪水的增长也是未来的大方向。

因此，穆迪分析可以大胆预测，在未来两年加息期间，房价可能涨幅温柔。但房价可能可能在 2023 年底再次开始攀升。再加上重返办公室工作、室内用餐和大型社交聚会，对靠近城市核心的住房需求可能会继续膨胀。