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牵动人心的房地产税，再起波澜。
近日，全国人大公布两则消息，引起坊间激烈讨论，很多人惊呼：房地产税又要延迟？
最具有争议性的内容是这样的，12月13日，全国人大发布了宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告，其中提到，要删除决定草案第二条、第三条。
这两条恰恰对房地产税落地的方式、时间，关系重大。
报告中说，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定。
为此，宪法和法律委员会经研究，建议采纳这一意见，删除决定草案第二条、第三条。
原本的决定草案中，第二条、第三条分别是这样表述的：
 简单地说，就是房地产税试点办法、具体试点政策，都由国务院来制定。试点地区也由国务院来统筹考虑，确定后报给全国人大。
如果把这两条删掉，岂不意味着房地产税不再由国务院主导，变成地方说了算？各地可以自主选择是否进行房地产税试点？
房地产税，又要延迟？
其实，这种解读是有问题的，甚至可以说是错误的理解。
这份刚刚披露的文件，其实只是决定出台前的内幕“博弈”曝光。最终出台的房地产税《决定》，已经是板上钉钉。
最终发布的《决定》并没有完全删除第二条、第三条，而是对内容有所调整。
我们看看最终版的《决定》：
 看到没？房地产税试点具体办法，仍然是由国务院制定，只是删除了后面半句话“明确具体试点政策”。
可以说，国务院这次决心很大，牢牢把握着主导权，只是具体的政策和实施细则，才会交给地方。试点城市的“自主裁量权”，不会很大。
为何删而未尽？背后绝不简单。
种种迹象表明，围绕房地产税的激烈博弈，仍在继续。变数或许仍然存在。
 在推进房地产税落地的过程中，财政部的态度是最为积极的。
尽管全国人大授权时，对房地产税目标表述为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，但普遍认为，其重大功能是取代土地财政。
在实施过程中，财政部也是不遗余力的推动者，甚至很早就透露了一些“风向”，引导试点和立法的进程。
2017年底，时任财政部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈到房地产税：
房地产税将按照房屋评估值征收，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
财政部的思路，是强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期。
这次在全国人大做房地产税改革试点工作的决定（草案）说明，正是财政部部长刘昆。他在报告中，强调了两个时间节点：
2011年，经国务院同意，上海市、重庆市开展了个人住房房产税改革试点。
2013年以来，根据党的十八届三中全会关于“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求，全国人大常委会预算工委、财政部会同有关方面积极推进房地产税立法工作，取得阶段性成果。
可见，财政部对当前的阶段性成果，是肯定的态度。不过，刘昆也表示，但由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
就在今天，全国财政工作会议召开，进一步明确要做好房地产税试点准备工作，行动颇有紧迫感。
从会议报道看，目前的试点准备工作，已经进入了起草房地产税试点办法（草案），由财政部和税务总局负责。
具体的试点城市，应当也主要由这两个部门来统筹考虑。
 形成比较鲜明的对照是，住建部极少提及房地产税改革和试点工作。
今天，住建部挂出了部长王蒙徽接受新华社专访的文章，《防风险稳增长促改革 推动住房和城乡建设事业高质量发展》为2022年房地产市场定调。全文2500多字，只字不提“房地产税”。
相反，住建部部长反复强调，开篇明义的一句话是：
住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。
 王蒙徽给央视写下的2022年关键词，就一个字：稳。
 “稳”怎么理解？王蒙徽的解读是，危中有机，危就是机。
王蒙徽认为，虽然面临多重压力，但我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有变，我国发展仍处于重要战略机遇期没有变，时与势在我们这边没有变。在住房和城乡建设领域，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛，同时，基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设投资需求巨大，是新的经济增长点。
同时，王蒙徽强调，我们一直认为住房和城乡建设这个领域是最大的内需，当然也是国家最大的内需消费市场。人民群众追求美好生活的愿望十分强烈，这就是我们的定力和底气所在，当然也是我们的决心和信心所在。
 基本面没有变！这个定调，耐人寻味。
住建部部长的发言，某种程度上代表了国家对房地产的根本态度，跟其他部委又有不同。
王蒙徽还不厌其烦地解释，我们国家现在仍然处于城市化发展的快速发展时期，城镇化率达到了63.9%，每年新增城镇就业的人口也超过1100万，再加上家庭的小型化，这些都为住房的刚需，带来了很大的市场。
实际上，按照目前的态势，今年房地产市场仍然高达17万亿的规模，增速不大，但也是历史新高。
稳地价、稳房价、稳预期，可以理解为在稳定状态下，保持一定速度增长的规模，才能成为内需的重要拉动力。
对住建部而言，房地产税实施与否，其实无关大局。
 其实，当下心情最为复杂的，可能是地方政府。对房产税，又怕它不来，又怕它乱来。
怕它不来，是因为土地财政，真的可能撑不住了。
今年广大二线城市和三四线城市，相比感觉到了巨大的压力。楼市一旦不受刺激，价格滞涨或下行，卖地就成了一个巨大的问题。
你能想象吗？像昆明这样的省会城市，今年卖地的收入只有去年的1/10！
今年截至11月，昆明年内共成交商住用地约870亩，出让金总额约96亿元。而在2020年，昆明的商住用地成交面积是约8456亩，出让金接近600亿。
一年收入少了几百亿，这对地方财力来说，是难以承受之重。
据中泰证券研究所数据，2021年前10个月成交地块的土地出让金中，有23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。只有江苏、浙江等8个省份同比正增长。
不过，地方政府又很担心，房地产税的落地会对当地楼市造成冲击，预期一落千丈，造成新的下行压力。
尤其是当下楼市情绪比较低落，市场下行的情况下，更是无力支撑。
反过来看，像杭州这样的“卖地狂魔”，能够源源不断地从全国吸收购买力，楼市兴旺，土地出让金首次突破了3000亿，其实短期内是没有推行房地产税的动力。但偏偏作为共同富裕示范区，它的呼声又相当高。
早在2013年，杭州的试点方案就差点要公布，最后还是胎死腹中，就是博弈的结果。
 跟杭州一起夭折的，还有深圳、北京等城市，最终只有重庆和上海执行了试点。毕竟，每一个城市，都要考虑改革的成本，以及长远的房地产市场、财政税收安排。
 目前，房地产税的试点办法，焦点将出现在两个方面：
一是，要如何平衡各类人员的住房需求、税收负担能力？如何与共同富裕挂钩，减小贫富差距，同时不至于大大减少广大人民群众的“获得感”。
二是，如何衡量房地产税在调控中的角色？简单的说，要不要与房价调控挂钩？
这些问题，都会最终影响房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，也是接下来地方政府最关心的问题。
在不影响房地产市场兴旺和稳定的情况下，完成土地财政向房地产税的转型，难度很大。其中最难把握的，就是对预期的冲击。设立5年试点期，本身也是缓冲的办法之一。
正因如此，最有可能落地的城市，恐怕还得是楼市较为兴旺和平稳的城市，对改革承受力度更强，市场预期也相对已经建立。
目前，深圳、杭州（浙江）、海南，包括雄安仍然是呼声最高的选项，上海、重庆也将继续深化探索。不排除对试点城市，会有相应的财政政策支持。
短期之内，也不必担心市场被打趴下。
尽管财政部紧锣密鼓推进，但房地产税的落地，注定还有暗流汹涌。
房地产税真的要来了！
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发表于 2021-12-28 21:08:44