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冬天已经来了，春天还会远吗？ 这样浪漫主义的表达，显然和如今房企们的挣扎的境遇格格不入。 在当下房企普遍挣扎的环境下，每个人的关注点会有些差别。 很多人感慨房企的三十年河东三十年河西；感慨房企大佬身陷囹圄，被迫变卖资产还债。 而我看到的是：未来的房屋质量，越来越不乐观。 收房即烂房，是真的，这不是梦。 01 房企今年，会比去年更难。 原因有三。 第一，房企借不上钱了 自从银行设立两道红线，任何已经发放的涉房贷款，资金流向都被严查；任何涉房贷款的申请；都被严格审核。 正常的银行信贷部门，都开始对房地产商敬而远之、退避三舍。 银行层面的融资渠道被堵，房企另外一个主要的融资渠道——债券，也完蛋了。 去年前三季度，房企新发行债券金额同比增长率分别为-23.6%、8.3%和-40.6%，发行的债券量明显减少。 今年，资本市场对房产行业的信心恐怕很难提振，购买房企债券的意愿只会持续下降。 第二，房企没钱赚了 以往因为利润率不高，房企开发出高周转、高杠杆的玩法。 但资金来源渠道被限之后，大家虽然都预想到了自己再也不能吃着火锅唱着歌，但已经形成的路径依赖，让脱离了老玩法的房企压根不知道如何转型。 而现实的残酷在于，现在的大、中城市，限地价、限房价的地块不少，赚的钱抵不上成本、卖房如做公益，普通房企哪顶得住？ 所以你看现在大城市的土拍，流拍率高不说，愿意拿地的还都是国企央企。 比如深圳去年9月份的第二次集中土拍，20块地，国企和央企拿了16块。 至于那些小城市的楼盘，遇到现在的行情，别说卖了，有没有人看房都成问题。 因此，今明两年，除了部分国企和央企，其余大部分房企，都是大城市没房卖，小城市房子卖不出。 就这还谈赚钱？画大饼也不敢这么画。 第三，房企要大量还债了 新债难借，但旧债还得还。 尤其是过去房企一直倚靠的低利率美元债，去年有一部分到了还款期，就已经让不少知名开发商要死要活了， 而到了今年，还将会有更多房企的美元债到期。 过去，房企还能左右倒右手，借新债还旧债； 现在，借不了钱，又没有明显的盈利点，房企集体债务违约的问题，会在明年集中爆发。 每一次危机，总会伴随着代价逐渐向弱势群体转移。 这一次，为了快速还债、为了快速回款，房企只能把代价转移到房子，最后转嫁到消费者头上。 “加速建设周期、削减建设支出”之后，哎，原本就已经让人怨声载道的房屋质量问题，恐怕会进一步恶化。 02 房企不好过，那交房即维权的时代，也就不远了！ 如果你在这两年已经买了房，我先给你打个预防针，结合一下过往的经验，看看接下来房企会暴的雷大概率会有哪些： 1. 房屋建造远低于交付标准 削减建设支出，首先要砍得就是交付标准。 原来说好的XX牌子的橱柜，没有了； 原来说好的电视背景墙，也没有了 原本说的每平米上千的装修水平，实际上也就几百块一平。 当初卖房的时候销售讲得交付标准有多花哨，现在就有多寒酸。 如果只是这种”缺胳膊少腿”的缺陷，那勉强凑合起码还能住， 但有些房子的建造，不是货不对板，而是压根就不适合住人。 比如最近广州荔湾的逸合中心，简直就是房屋质量缺陷的集大成者 房屋漏水、入户门变形、地板翘起，瓷砖脱落、玻璃爆裂,应有尽有...... 据说业主去收房的时候，查出了40多处问题，直到现在还有20多处没解决..... 要我说，这哪是收房，这是在锻炼业主的心脏承受能力。 另一个大城市深圳也不例外，福田的天健天骄，就算是坐拥豪宅地段，依然是水泥板缺角、渗水漏水。 天健天骄这个盘，均价达到10万/㎡。 深圳均价10万/㎡以上的“豪宅”都搞成这样，其他的楼盘？你细品...... 2.项目配套减配 配套减配，未来也会越来越普遍。 其中最致命的是——学校。 如果是特意为了学位买入的那些项目，万一学校不到位，业主真是都不知道找谁说理。 深圳前两个月维权闹得最大的龙华金茂府，业主维权的其中一项就包括学校。 开发商当初宣传项目的时候，就把华东师范大学附属龙华学校当做了卖点，而且承诺今年秋季，入伙即入学。 但是，业主等到了时间，学校却不见了踪影，直到现在，开发商还不能确定学校具体什么时候能够交付...... 学校减配如果是坏心情，小区配套减配那就是辣眼睛。 看看下面这张图，是深圳龙华区安居房小区丰盛懿园沙盘和实拍的对比。 说好的小树+青草、郁郁葱葱的空中花园，变成了发黄的普通草坪，不仅绿化面积打折扣、还有各种冷却塔、排风机占用空中花园的空间。 项目的卖家秀与买家秀的区别，已经不是一般的大。 03 延期交房 去年疫情之后，就有大量项目因为开工问题延期交房，好不容易开工了，房企又开始遭遇打压，资金问题暴露...... 比如成都大美誉业，就连续放了业主三次鸽子。 第一次是去年7月，因为疫情原因影响了工程进度，给业主们发了公告，把交房时间延长到2021年4月30日。 到了去年4月，继续放鸽子！开发商声称“因省市政府环保要求导致多次停工进而影响交房，把交房日期继续向后延长到8月30日。到了8月，开发商再次以环保整治、高温限电导致原材料生产延迟为理由，延迟交房到10月. 成都大美誉业三次延期交房的告知函 直到现在，房子还没有交付。 某种程度上，前面说到的房屋质量出现问题、减配都还算是小事，毕竟房子是建好的，交了钱最后起码有成品。 而像这样延期交房的项目，烂尾都是分分钟的事，成品真的不敢奢望...... 只能说，在现实的打击下，越来越多的房企会成为鸽子王，越来越多的项目，难逃延期交房的命运。 04 买了房但还没交房人可以开始祈祷了，而没买房的呢？ 在这里给三个方法，帮助你接下来买房起码规避掉一部分风险。 第一，挑房企。 房企在出清，有些房企奄奄一息，而有些房企还生龙活虎。 事实上，在房企这个竞赛圈内，已经分成了三六九等， 首先一个区分的标准是三道红线。 从上面这张图中，可以比较清晰地分辨出哪家高枕无忧、哪家已经后院着火。 三道红线都没有触碰的房企（绿色界面），资金情况相对安全可以选。 后面那些至少有一道红线不过关的房企，不要选，尤其是橙色和红色界面的房企，一定要远远避开！ 除此之外，还要着重看净负债率和现金短债比的实时数据，因为这将会影响房企短期的资金情况，对房企的短期安全会有很大的影响。 总体而言，大部分的国企和央企会比较稳，遇到资金问题支撑力也比较强，在能选择的情况下，优先选择绿色部分的央企和国企。 当然，这个数据会有变动，通常半年就会更新一次数据，大家要及时关注、及时排雷。 第二，买现房或者有实体样板间的楼盘 买期房，看房看得毕竟不是成品，就算你做足了准备，有些雷还是难以规避。 有条件的情况下，更推荐买现房。 如果只能买期房，那就优先选有实体样板间的楼盘，有实体看，起码你可以看到楼盘一些潜在的问题，未来交房的时候也能有一个预期。 而且在一些交付标准的细节上，也可以拍照留存，万一未来要维权对簿公堂，也能留下证据。 第三，在房屋买卖合同上做防范 如果暴雷无法避免，就只能提前止损。 购房者唯一能自主保护自身权益的救命稻草，只有房屋买卖合同。 把销售卖房时天花乱坠的承诺，写入合同； 把房屋质量、减配、延期交房等潜在问题的解决方案，写入合同； 把具体的赔偿方式，写入合同。 不要怕麻烦，能有多细节，就要有多细节，毕竟，房子是自己的，维权的主动权要牢牢抓在自己的手上。 05 房企们，早就已经过了争当优等生的年代。 与之相反，过去几年，房企的竞争机制变成了竞劣——谁更高杠杆、更高负债，谁就能更快实现资金回流、实现再循环。 经过过去两年疫情和政策的打击，竞劣结束，比烂开始。 在房企比烂时代： 诸多房企中，谁不整活、谁能正常发挥，谁就赢了！ 诸多购房者中，谁能买到不那么烂的房企和房子，谁就赢了！
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发表于 2022-2-20 06:25:17
