华人房奴吓一跳:30年贷款涨至50年,还到下辈子?

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近日，加拿大央行宣布的加息1%，吓坏了不少还在还贷款的“房奴”。

在疫情期，不少有房屋贷款的屋主，在renew贷款时，将原来的固定利率改成了浮动利率。还有一些近年刚买房的屋主，也选择了浮动利率。这意味着，央行的连续加息，深深地影响了他们的钱包。

房奴吓一跳：贷款分摊期589个月，几乎“翻倍”！

多伦多华人论坛的一位网友发帖称：“关注了下自家的贷款账户，不看不知道，一看吓一跳，剩余还贷月数589个月，掏出计算器算了下，好家伙，接近50年呀！”

上图显示，他的原始分摊期为360个月，实际剩余月数为589个月。还款频率是bi-weekly，每笔$957.46，约等于月供$2074.5。

这位华人网友问道：“当初不是选的30年么？去年年底renew的浮动利率，这利率涨得年限居然直接要翻倍了！各位大侠有没有什么好的建议，现在的月度还款额是比较低，有没有必要增加些还款额呢？”

对此，一些华人网友表示不能理解。

据一位CIBC的贷款经纪解释：“选浮动利率的话，就是这样的。央行加息，虽然银行没有调高你的月供，但是月供中的利息占比会增加，导致本金还款减少，也就需要延长分摊期。”

“加拿大五大银行中，只有Scotiabank，是在央行每一次加息时，浮动利率的贷款月供跟着涨。”

“如果你不希望在下次加息时，导致月供增加，那么可以考虑加速还款。”

对此某银行有一个举例说明（如下图）：贷款$30万，分摊其25年，浮动利率2.45%。当利率涨至2.7%时，如果不改变月供，那么会导致分摊期从300个月增加到313个月，所欠贷款额也会从$253,734.35，涨到$257,455.06。

有网友表示，以那位发帖网友的情况为例，如果再加息75个基点，还款额足以覆盖利息，分摊期就会变成无穷大...也就是触发了trigger rate，银行会强制要求你多还款。

那么！什么是trigger rate呢？

最近，不少华人都在了解trigger rate，想要知道自己浮动利率的贷款月供，什么时候开始上涨。小红书上另有一位贷款业内人士Tina Jia详细解释了trigger rate，大家可以参考一下：

鉴于很多房奴好奇自己的trigger rate，她直接送上了trigger rate的计算公式是：月供÷贷款额x12。

不过，这位贷款经纪进一步解释说，trigger rate是当你的利率涨到月供要全部用来还利息，而没有钱来还本金时的那个利率点。需要强调一下，不是trigger rate触发，你就需要提高月供。真正触发月供增加的其实是另外一个概念，叫designated amount。

她表示，利率上涨，你少付的本金会加到贷款总额里，在下次renew时，银行会调整你新的term和分摊期。那个时候，你实际的贷款额balance，会比你当时签文件时schedule显示的多。

只要这个balance不高于：1，你房价的80%，或，2，你原始贷款额的105%两者的那个低值，原则上，银行是不会要求你增加月供的。

如果你的贷款是超过房价80%，那种需要购买保险违约金的Insured Mortgage，也就是首付低于20%，那么你的Designated Amount，是你贷款额的105%。

举例说明，若你的房价100万，贷款额40万，月供$2,000，那么你的trigger rate就是6% ($2,000÷$400,000×12)。你的designated amount是：房价的80%(80万)vs原始贷款额的105%(42万)，两者取低值，所以是42万。也就是说，当你的积累的总贷额度到42万时，银行才会联系你，商量提高月供的事。

她说，这时你有3个选择：提高月供，一次性多付本金，或者转成固定利率。

因此，各位还有房屋贷款的小伙伴，你们接到银行打来电话商量增加月供了么？央行连续加息，房奴们的日子该怎么过？欢迎大家在下方分享经验。