高盛 如何理解美国楼市放缓

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高盛认为，在利率上行等负面因素影响下，未来几年美国房价低增长将成为新常态，少数城市房价甚至可能下滑，但鉴于过去10年新房开工量低于历史水平，库存的低位将能让美国楼市实现软着陆。

美国楼市增速明显放缓，在高盛看来，这将是未来相当长时间内的常态。

高盛在近期报告中指出，美国楼市2012年之后价格飙升的状况已经结束了，今年下半年进入了低增速地带，而这将是接下来的新常态，但鉴于当前楼市库存并不高，崩盘风险还无需担忧。

报告称，2014-2017年是美国楼市增长尤其迅猛的时期，这期间房屋价格年均增速从此前的4%飙升到7%。而随着楼市增长的放缓，接下来三年房屋价格年均增速将重新跌至3%-4%的区间。

高盛认为，在这背后有三大基本面因素驱动，而其中任何一个都不太可能在短期内逆转。这三大因素是：

1、抵押贷款利率自2017年来上升了100个基点，令购房能力承压。

2、自2012年来，房屋价格增速超过了房租和薪资增速，利率上行带来的负面影响将尤为严重。

3、2017年美国税法的变化，导致持有房屋所有权相对于租房在税务上获得的利益更少。

当地时间周二公布的美国标普凯斯-席勒房价指数显示，9月美国全国房价较去年同期上涨5.5%，低于8月的同比增长5.7%，为连续第六个月增速放缓。

标普道琼斯指数委员会董事总经理兼主席David Blitzer表示，房地产市场疲软的一个因素是近期抵押贷款利率的增长，目前美国30年期固定抵押贷款平均利率为4.9％，较一年前高出整整一个百分点，接近8年来高点，而承受能力已降至十多年来最低水平。

尽管如此，在高盛看来，美国楼市只是增速进入“低档”区间，并没有发生危机的风险。报告写到：尽管进入2019年美国楼市会面临逆风因素（抵押贷款利率更高、税收政策的不利变化），我们依然预计美国房屋价格总体会实现软着陆。

在接下来几年内，少数几个城市可能会经历房价的负增长，但全国平均房价增速预计仍将保持正增长。

高盛认为，金融危机以来美国新房开工量不高，这是能让美国房价软着陆的重要因素之一。报告指出，在过去10年中，美国独栋房屋开工量远低于1984-2004年的中位数水平，这保持了库存水平不至于大幅上升。