一个关键信号来了。 2024年11月,对于中国楼市来说注定会是一个载入史册的月份,前脚10万亿化债方案横空出世,后脚城中村改造就进行大扩容。 11月15号,住建部宣布,城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市进一步扩大到300个地级及以上城市。而且住建部同时强调,要推进“货币化安置”。 而上个月17号,住建部就宣布,今年年内要新增100万套货币化棚改拆迁的项目。 翻译过了,就是“拆迁潮”又要来了,而且不再是给房票,而是直接给现金。 而中国大陆只有293个地级市、30个自治州和3个盟。 住建部要将范围扩大到“300个以上”的地级市,意思非常明显,就是要在几乎全国所有地级市范围内全面推动,从东到西,从南到北,未来一段时期,全国几乎所有地级城市都会迎来大规模的城中村改造。
而此前的2015-2018年,央行就是通过“棚改”向市场释放了天量的货币资金,居民们拿到拆迁款纷纷拿去买房,推动了房价的水涨船高。 分析这次“城中村改造”的资金来源,政府专项债、政策性银行专项资金、商业银行配套资金,几乎是和2015年那时候一模一样,都是央行给钱,政府办事的这么一种关系,背后实质上其实就是在增发货币。 综合下来,我们判断,今年的“城中村改造”会带来几个重要影响: 第一,一线及强二线城市棚改拆迁后,资金大概率依旧沉淀在本地楼市进行买房,而像其它一些弱二线城市和三四五线城市拆迁后,相当一部分资金则可能会流出本地,流向更强的一二线城市。 简单说,这次“城中村改造”会成为一种催化剂,加速了不同城市间房价的分化。 第二,一线城市和强二线城市中,目前大量亟待拆改的城中村或其它老旧房屋,集中在城市核心区域板块与新兴产业重点分布区域板块,有不少还是连片存在的。 这就导致腾让出的土地货值会更高,有可能促使强一二线城市房价快速复苏。 第三,目前全国整体楼市的库存周期在18个月左右,而2020-2022年最后一批“上量“的房地产项目最晚会在2026年前后入市,这次如果“城中村改造”能消化未来两年的库存压力。那么2026年后的房价,还是可以期待的。 |