新建房屋退税

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如果购买新房自住，到了签协议的阶段仔细看购房协议草稿，会发现builder写明的税前价低于广告上的报价;  然后是税后价，就是最初报价单上的报价。如果算算 (税后价-税前价)/税前价，发现小于13%，合并税(HST)相当于8%-10%左右，这是因为已经考虑45万以下rebate的情况了。不用去政府申请任何东西，政府网站上是指导builder如何申请，把HST拿回来。

前几年很多人买了新房作投资，这几年开始陆续交房，很多人对新房的退税问题很困惑，不知道自己能否退税， 应该如何申请退税。也有些投资者在出售了自己用作投资的物业后，被税局追讨金额最高可达至3万元的合并税(HST)退款及利息，这又是怎么一回事呢?

首先，购买二手房不需要支付HST，只有购买新房才需要支付HST。

符合下列资格的购买新房者、或付款建造自己的房屋者可申请部分HST退税：

-从建筑商手中购买的新房或大幅翻新房屋 （包括购买的土地，或者是租赁的土地）

-从建筑商手中 购买新的移动房屋 (mobile home)包括模块结构的(a modular home)或一个浮动房屋

-购买的房地产投资公司的股票

-你自己或雇人重建或者大幅翻新自己的房屋，或进行大幅度的扩建

-房屋毁于火灾后重建

购买新房者可申请36%的联邦HST退税。 房价$350,000或以下，最多得到$6,300的HST联邦退税。房价$350,000和 $450,000之间部分，联邦HST退税会按比例下降。如果房价达到$450,000联邦HST退税的金额为零。新房购买者可申请75%的省HST的退税, 上限为$24,000。。

什么情况下你能得到HST的退税呢？当新建房屋或共管柏文单位的买家如欲申请上述HST的退税，必须将所购买的物业用作自住，或者能够证明自己将物业出租至少1年。如果属于后一种情况，买家在申请HST的退税时，必须证明房屋的交接日并提供租约的详情。

HST本来就属于政府的，购买新建房屋或共管柏文单位的投资者，请如实说明是用来投资的，先让建筑商代收HST ，然后再委托专业会计师帮助申请退税。千万不要自作聪明，假称自住。政府会在一年后要求提交自住证明，如果无法提供，则需要退还拿到的退税；就算能按投资来退税，也需要交利息和罚金，到‘头来偷鸡不成方式一把米’。

另一方面，退税是自住或投资得到的福利，也不要放弃了。有的投资者只是听建筑师说投资要收税，不知道出租一年以上即可以退税，没有让会计师帮助申报，结果本来可以退的税没有退回来，投资成本增加了。所以，购买新房者务必向有经验的会计师询问退税事宜。

最后要说明的是：对于某些跨越2010年7月1日执行日期的新住房的购买者，HST将不征收省税，取决于书面买卖协议的签订时间以及拥有权转换的时间。